Новые статьи

О выборе матрацев Качественный матрас, особенно ортопедический, может стоить внушительную сумму. Только все…

Почему важно планировать денежный поток В процессе разработки бизнес плана планировать денежный поток важнее, чем…

Почему банк может отказать в кредите Кредит в Беларуси сегодня получить не просто легко, а очень…

Ведение бизнес-процессов с помощью CRM-системы Выражение «Время – деньги» просто и коротко демонстрирует одну из…

Ставим забор из евроштакетника: преимущества решения Помните забор у бабушки в деревне? Такие деревянные планки, иногда…

Защита интересов в сфере аренды | Печать |
Регистрируем ИП

Несомненно, что те позитивные процессы, которые характерны для развития всего гражданского законодательства Республики Беларусь, в значительной степени коснулись и правового регулирования арендных отношений. Особенно повлияли на становление предпринимательства расширение круга объектов аренды за счет объектов, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, а также расширение прав сторон договора аренды, предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, снятие ненужных ограничений. Все это закреплено в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее - ГК) и принятых в его развитие законодательных актах.
Однако указанное не исключает необходимости совершенствования механизма защиты предпринимателей от возможных попыток ограничить свободу применения договора аренды путем принятия подзаконных актов (применительно к отдельным видам договора аренды).
Так, согласно ст. 596 ГК к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде, если иное не установлено законодательством.
Не оспаривая обоснованность закрепленного ст. 596 ГК принципа "закон специальный отклоняет закон общий" применительно к договорам аренды, следует отметить, что было бы целесообразнее заменить формулировку "если иное не установлено законодательством" на следующую: "если иное не установлено Гражданским кодексом Республики Беларусь". Это исключило бы возможность регулирования отношений, вытекающих из отдельных видов договоров аренды, на уровне подзаконных актов, что может отрицательно сказаться на стабильности этих отношений.
Немаловажной проблемой является обеспечение сторонами договора аренды прав в полной мере пользоваться принципом свободы договора применительно к определению его условий.
Обратимся, например, к статьям 590 и 591 ГК, в которых перечислены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 590 ГК) и арендатора (ст. 591 ГК).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора не является исчерпывающим, и стороны могут установить и другие основания, исходя из положения п. 2 ст. 420 ГК, относящиеся к любому гражданско-правовому договору. И в этом случае мы можем говорить о свободе выбора сторонами договора оснований его расторжения.
Итак, стороны договора аренды могут расширить перечень оснований досрочного расторжения договора аренды. Но возникает другой вопрос: обладают ли они правом сократить этот перечень?
Поскольку в законе нет прямого указания относительно того, подлежат ли обязательному включению в договор аренды все перечисленные в ст. 590 ГК основания его досрочного расторжения, то этот вопрос разрешается в предпринимательской и судебной практике согласно разъяснению, данному Высшим Хозяйственным Судом Республики Беларусь в постановлении Пленума от 19.05.2005 N 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" (далее - постановление Пленума), а именно: указанный ст. 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон (п. 9).
Однако возможность досрочного расторжения договора аренды является правом, а не обязанностью каждой из сторон договора. И в силу этого они могут по взаимному соглашению включить в договор любые из перечисленных в ст. 590 ГК или иные по правилам п. 2 ст. 420 ГК основания досрочного расторжения договора аренды.
Из постановления Пленума, видно, что оговорка об обязательности включения в договор всех оснований его досрочного расторжения дана только в отношении тех случаев, когда договор расторгается по требованию арендодателя (ст. 590 ГК) и ничего не сказано о перечне, установленном ст. 591 ГК (расторжение по требованию арендатора).
Более того, названное постановление Пленума в настоящее время не может применяться в каждом случае, поскольку Указом Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 N 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства" (подпункта 1.10 пункта 1) установлено только два основания расторжения договоров аренды торговых мест по требованию арендодателя, если арендаторами являются члены советов индивидуальных предпринимателей, а именно: систематическое (два и более раза в течение календарного года) невнесение ими арендной платы или отсутствие у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли.
Представляется, что вопрос о том, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный ст. 590 и 591 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора, должен быть решен на законодательном уровне путем дополнения ст. 590 и 591 ГК конкретным указанием по этому вопросу. И, на наш взгляд, дополнение должно быть следующего содержания: "Указанный перечень может быть сокращен по соглашению сторон".

По материалам (январь 2010): В.Н.ДОБРАНОВ


 

У вас нет прав на публикацию комментариев.

Комментарии в разделе "Открываем бизнес"

RSS